ესპანურად მარბელა “მშვენიერ ზღვას ნიშნავს”, ცნობილ ადამიანებში ეს კურორტი დიდი პოპულარობით სარგებლობს. ეს მშვენიერი ქალაქი მდებარეობს, სამხრეთ ესპანეთში, მალაგას პროვინციაში. მარბელაში წლიურისაშუალო ტემპერატურა 18 °C -ია. გარშემორტყმულ მთებში ის ისეა მოთავსებული, როგორც ზღვის ნიჟარაში მარგალიტი, სადაც ყოველთვის მზე ანათებს.

დასვენებისთვის საუკეთესო თვეებია აპრილი-ივნისი და სექტემბერი-ოქტომბერი. თუ ცხელი ამინდები არ გაშინებთ ივლისი-აგვისტოც საუკეთესო თვეები იქნება თქვენთვის.

მარბელა პოპულარობით სარგებლობს ტურისტებში ისეთი ქვეყნებიდან როგორიცაა დიდი ბრიტანეთი, ირლანდია, გერმანია, ასევე საუდის არაბეთი, არაბთა გაერთიანებული საემიროები.

მარბელას სანაპირო იწყება კაბოპინოდან (მალაგას აღმოსავლეთ ნაწილი) და სრულდება გუადალმინაში (სან პედრო დე ალკანტარას დასავლეთ ნაწილი)

მარბელას ძირითადი საცხოვრებელი უბნებია:

• დასავლეთ მარბელა – ლოს მონტეროს
• მარბელა ძველი ქალაქი
• მარბელას ცენტრი და ძველი ქალაქი მარბელა
• გოლდენ მაილ
• პუერტო ბანუს
• ნიუ ანდალუსია
• გუადალმინა – სან პედრო დე ალკანტარა
• ბენაჰავის

მარბელა თითქმის მთელ მსოფლიოს საკურორტო სეზონს კონკურენციას უწევს ტურისტების მოზიდვის კუთხით.

ქალაქი პოპულარულია გოლფის მოთამაშეებსა და ნაოსნობის მოყვარულთა შორის. ქალაქი ცნობილია თავისი ძვირადღირებული სასტუმროებითადა გოლფის კლუბებით.

თუ გსურთ იქონიოთ დაისვენოთ ამ უმშვენიერეს სანაპიროზე, გქონდეთ საკუთარი აპარტამენტი ან ვილაა დაგვიკავშირდით. ჩვენ შეგვიძლია დაგეხმაროთ.

გედევანიშვილი და კომპანია

info@gedevanishvili.ge

http://www.gedevanishvili.ge

ძალიან ბევრი ადამიანი, როგორც მთელს მსოფლიოში ასევე თანამედროვე საქართველოში, ყიდულობს უძრავ ქონებას იმისთვის, რომ გააქირაოს და მიიღოს დამატებითი შემოსავალი.

მესაკუთრეები შეგვიძლია ორ კატეგორიად დავყოთ. პირველი კატეგორია ადეკვატურად აფასებს საკუთარი ქონების ღირებულებას, გადის კონსულტაციას უძრავი ქონების ბროკერებთან, გასაქირავებელი ქონების მოწყობისას ითვალისწინებს მათ რეკომენაციებს, რაც საბოლოოდ ეხმარება თანამედროვე მომხმარებლის დაინტერესებაში.

მესაკუთრეების მეორე კატეგორია ღრმად არის დარწმუნებული, რომ მისი ქონება იდეალურია ნებისმიერი დამქირავებლისთვის და მხოლოდ იმიტომ, რომ ამ ქონების მესაკუთრე თვითონ არის და მას არ ეჩქარება გაქირავება. თუმცა ასეთ ადამიანს უჭირს იმის გათვითცნობიერება, რომ თითოეული გაუქირავებელი დღე მიუღებელი შემოსავალი და უფრო მეტიც – დაკარგული ფულია. ისინი არ თვლიან წლიურ შემოსავალს უძრავი ქონებიდან, როგორც წესი არაადეკვატურად აფასებენ საკუთარი ქონების ღირებულებას და წლობით ელოდებიან დამქირავებელს.

ვინაიდან საოფისე ფართების ღირებულება უფრო მაღალია საცხოვრებელი ფართების საბაზრო ღირებულებასთან შესარებით, ხშირად მესაკუთრე ცდილობს უძრავ ქონებას სტატუსი შეუცვალოს და ოფისად გააქირაოს. თუმცა, ოფისის წარმატებით გაქირავებისთვის ბევრი დეტალის გათვალისწინება არის აუცილებელი. ოფისის იჯარის ღირებულებას მნიშვნელოვნად განსაზღვრავს:

• ცენტრალური გათბობის სისტემა
• გაგრილების სისტემა
• ვენტილაცია
• პარკინგი
• ინტერნეტი
• ხანძარსაწინააღმდეგო სისტემა
• მინიმუმ 2 სველი წერტილი (ქალებისთვის და მამაკაცებისთვის)
• შესაბამისი საოფისე განათება
• თანამედროვე რემონტი
• მოხერხებული მდებარეობა

ცენტრალური გათბობის სისტემა

ხშირად ჩვენ ვხვდებით ოფისებს სადაც მესაკუთრეები გათბობისთვის დამქირავებლებს სთავაზობენ “კარმას”, კონდენციონერებს, ელექტო გამათბობლებს. ასეთი ტიპის ოფისები არ არის მისაღები თანამედროვე დამსაქმებლისთვის და რა თქმა უნდა დამქირავებლისთვის. ასეთი ტიპის გათბობა გარდა იმისა, რომ საკმაოდ ძვირადღირებულია, არაკომფორტულიცაა, სათანადოდ და თანაბრად არ ხდება სითბოს  განაწილება. ასე რომ თუ თქვენ გსურთ გაზარდოთ თქვენი ქონების საბაზრო ღირებულება, შეცვალეთ მსგავსი ტიპის გათბობის სისტემები ცენტრალური გათბობით.

გაგრილების სისტემა

გლობალური დათბობის პირობებში, როცა თბილისში ზაფხულში საშუალო ტემპერატურა 38 გრადუსია, ალაბთ დამეთანხმებით, რომ კონდენციონერის გარეშე გადარჩენა შეუძლებელია. ამის გასააზრებლად შეგიძლიათ წარმოიდგინოთ საკუთარი თავი 5 თანამშრომელთან ერთად აგვისტოში, კომპიუტერთან კონდენციონერის გარეშე. ალბათ უკვე სურვილიც არ გიჩნდებათ დაზოგოთ თანხები კონდიცირებაზე, რომ გაზარდოთ თქვენი ქონების გასაქირავებელი ფასი.

ვენტილაცია

ვენტილაცია მნიშვნელოვანი, მაგრამ არა აუცილებელი დეტალია. თუმცა, თუ თქვენ გსურთ მიიღოთ მაქსიმალური სარგებელი, ნუ დაზოგავთ თანხებს და დაამონტაჟეთ თანამედროვე ვენტილაციის სისტემა თქვენს ოფისში.

პარკინგი

ყველაზე პატარა ოფისშიც კი, რომელშიც 4-5 ადამიანი მუშაობს, მინიმუმ 2 მანქანის პარკინგია საჭირო. თუ თქვენ ფლობთ 100 კვ.მ- ზე მეტ საოფისე ფართს და მიმდებარედ არ არის თუნდაც 1 მანქანის გაჩერების საშუალება, გირჩევთ თქვენს ქონებას ფუნქცია შეუცვალოთ, გადააკეთოთ საცხოვრებლად.

ინტერნეტი

ოცდამეერთე საუკუნეში წარმოუდგენელია ნებისმიერი ოფისის ფუნქციონირება მაღალხარისხიანი/სწრაფი ინტერნეტის გარეშე. თუ თქვენს უძრავ ქონებაში ამის საშუალება არაა, ქონებას ფუნქცია შეუცვალეთ, გააქირავეთ საცხოვრებლად.

ხანძარსაწინააღმდეგო სისტემა

თანამედროვე მოთხოვნებით, სამუშაო სივრცეები აუცილებლად უნდა აკმაყოფილებდნენ მინიმალურ ხანძარსაწინააღმდეგო ნორმებს. თუ თქვენ გექნებათ ოფისში მსგავსი სისტემა ეს მხოლოდ გაზრდის თქვენი ქონების ღირებულებას.

სველი წერტილების საკმარისი რაოდენობა

თუ თქვენ ფლობთ დაახლოებით 100 კვ.მ საოფისე ფართს, სავარაუდო თანამშრომლების რაოდენობა ოფისში იქნება ხუთიდან ათამდე. სველ წერტილში, რომელსაც დღის განმავლობაში მინიმუმ 10 ადამიანი იყენებს შეუძლებელია სისუფთავის და შესაბამისი ჰიგიენური ნორმების დაცვა. ამიტომ გარემონტებისას ან ფართის შეძენისას იზრუნეთ იმაზე, რომ თქვენს ოფისს მინიმუმ 2 სველი წერტილი ჰქონდეს, რომელიც განაწილდება ქალებზე და მამაკაცებზე. თუ ამის საშუალება არ გაქვთ, მაშინ ეს ნაკლი დააბალანსეთ შესაბამისი ფასით.

საოფისე განათება

თუ თქვენ უძრავი ქონების გაქირავებას ოფისად აპირებთ, აუცილებლად ყურადღება მიაქციეთ საოფისე განათებას. სივრცეებს რომელსაც ადამიანები სამუშაოდ იყენებენ შესაბამისი განათება სჭირდება.

თანამედროვე რემონტი

ყველა დამსაქმებელი ცდილობს თანამშრომლებს მეტი ეფექტურობისთვის კომფორტული სამუშაო გარემო შეუქმნას. თუ თქვენ გაქვთ უძრავი ქონება, სადაც გაკრულია მუქი ფერის შპალიერი ყვავილებიანი დეკორით ან კედლები შეღებილია ვარდისფრად, ან თუნდაც ცისფრად, აუცილებლად შეცვალეთ და გაანახლეთ. ეს მხოლოდ გაზრდის თქვენი უძრავი ქონების ღირებულებას.

მოხერხებული მდებარეობა

საცობებისა და გადატვირთული მოძრაობის გამო ყველა დამსაქმებელი ცდილობს იქირაოს ოფისი ისეთ ლოკაციაზე, სადაც თანამშრომლებს გაუადვილდებათ სამსახურში დროულად მისვლა. თუ თქვენს უძრავ ქონებასთან არ არის მეტრო, არ მოძრაობს საზოგადოებრივი ტრანსპორტი, მაშინ მისი ოფისად გაქირავება გაგიჭირდებათ, გირჩევთ ფუნქციის შეცვლას.

თუ თქვენი უძრავი ქონება ყველა ზემოთ ჩამოთვლილ პარამეტრს აკმაყოფილებს – გილოცავთ, თქვენ ისღა დაგრჩენიათ, თქვენს უძრავი ქონების ბროკერთან შეათანხმოთ ფასი და იზრუნოთ მის გაქირავებაზე.

თუ თქვენი უძრავი ქონება ვერცერთ პარამეტრს ვერ აკმაყოფილებს, შეგიძლიათ მართლაც არ იჩქაროთ გაქირავება და პირველ რიგში ეცადოთ ფართი ბაზრის მოთხოვნების შესაბამისი გახადოთ.

გისურვებთ წარმატებას,

ნინო გედევანიშვილი

Gedevanishvili & Co

http://www.gedevanishvili.ge

ამ ბოლო დროს სულ უფრო ხშირად ჩნდება ფეისბუქზე პოსტები, სადაც ჩემი მეგობრები და მათი მეგობრები აფიქსირებენ უარყოფით რეაქციას იმ შენობებზე, რომლებიც უკანასკნელი წლების მანძილზე აშენდა ან შენდება თბილისში. მეც, როცა ბინის შეცვლაზე ვფიქრობ, ძალიან მიჭირს არჩევანის გაკეთება. რეალურად ცხოვრება არსად არ მინდა, ან სადაც მინდა ჩემი ფინანსური შესაძლებლობები არ არის საკმარისი. თუმცა, გული მაინც არ მწყდება, ბოლომდე არც ის პროექტები აკმაყოფილებს ჩემს მოთხოვნებს.

ბროკერის პროფესიიდან გამომდინარე ხშირად ვნახულობ ბინებს, სადაც ჩატარებულია მაღალი ხარისხის სარემონტო სამუშაოები, მაგრამ ბინა მდებარეობს “ახალაშენებულ” კორპუსში, სადაც მშენებელმა მაქსიმალურად დაზოგა თანხები სადარბაზოს კეთილმოწყობაზე, ლიფტზე და გარე ფასადზე, მაქსიმალურად გამოიყენა მშენებლობის კოეფიციენტი და ააშენა 15-20 სართულიანი ბლოკისა და ბეტონის გროვა, რომელიც მომხმარებელმა იყიდა, რადგან სხვა არჩევანი არ ჰქონდა.

ძირითადად ქალაქში გვხვდება უსახური შენობები, რომლებსაც ჩვენ „ახალაშენებულ“ კორპუსებს ვეძახით და გვიხარია, რომ იქ ვყიდულობთ ბინას. ამ ახალაშენებულ კორპუსებს არ აქვს ეზო და ბავშვების სათამაშო მოედანი. პრინციპში, რა ეზოზეა ლაპარაკი ერთი ხეც კი არ დგას შენობის წინ სიმწვანე რომ დაინახო ფანჯრიდან, ჰაერზე აღარაფერს ვამბობ.

სამაგიეროდ ჩვენ – ბროკერები ვყიდით „პენტჰაუსებს “ახალაშენებულ” კორპუსებში. ამ პენტჰაუსებს აქვთ 3 ფანჯარა და მაქსიმუმ 15 მ2 აივანი, ჭერი 2,55 მ (მანსარდული სართულიც ხომ პენტჰაუსია).

მშენებლები აშენებენ, ჩვენ ვყიდით და ხალხიც ყიდულობს. ხშირად მიჩნდება კითხვა: რატომ მოეწონა მყიდველს ეს ბინა, “პენტჰაუსი” 2,55 მ ჭერით? პასუხი ერთია: სხვა არჩევანი არ ჰქონდა, ბაზარმა მას სხვა ვერაფერი შესთავაზა, ქუჩაში დარჩენას “პენტჰაუსის” ყიდვა არჩია.

ხშირია მომხმარებელი, რომელიც თავის ბინას აქირავებს “ახალაშენებული” კორპუსებით გაფუჭებულ უბანში, მიღებულ იჯარას ამატებს თანხას და ქირაობს ბინას ქალაქის შედარებით წყნარ, ეკოლოგიურად სუფთა ადგილას. თუმცა ასეთი ადგილებიც თითზე ჩამოსათვლელი გვაქვს თბილისში.

საბჭოთა დროინდელი აქიტექტურა თავისი მიშენება-მოშენებებით, არაენერგოეფექტური სახლებით, სხვადასხვა ფერის თუ ზომის ფანჯრებით ცალკე სეგმენტია, რომელიც კონკურენციას უწევს ძველი და ავარიული სახლების ბაზარს

რა გამოდის?! რა და ის, რომ თბილისში სახლების ნახევარი ინგრევა, მეორე ნახევარი კი ქალაქის არქიტექტურა/იერსახიდან სრულიად ამოვარდნილია და თანამედროვე მომხმარებლის ვერც ერთ მოთხოვნას აკმაყოფილებს.

ირღვევა თუ არა მომხმარებლის უფლებები, როცა ბაზარი მას აიძულებს იცხოვროს უსახურ და არაენერგოეფექტურ შენობაში?! შენობაში, რომლის 18 სართულისათვის განკუთვნილია მხოლოდ 1 ლიფტი, რომელშიც არ არის პანდუსი შშმ პირებისთვის და არც ერთ ბინას არ აქვს აივანი და პარკინგი.

ვინ იცავს ან დაიცავს იმ ადამიანების უფლებებს, რომლებიც შრომობენ, ცდილობენ დანაზოგი გააკეთონ და ამ დანაზოგით საკუთარი კუთხე მოიწყონ?! ვფიქრობ, ყველა ჩვენთაგანის ერთად გასაკეთებელი საქმეა გავხდეთ უფრო მომთხოვნები დეველოპერების მიმართ, დავაფიქსიროთ ჩვენი აზრი ნებისმიერ საჯარო სივრცეში თუ როგორ სახლებში გვინდა ცხოვრება და რას უნდა გვთავაზობდეს ბაზარი.

ერთად დავიცვათ ჩვენი როგორც მომხმარებლის უფლებები და ვიცხოვროთ ისეთ სახლებში, როგორსაც ვიმსახურებთ.

ნინო გედევანიშვილი

http://www.gedevanishvili.ge

თუ გსურთ წარმატებით გააქირაოთ ბინა დიდი ყურადღება დაუთმეთ აბაზანას და მის კეთილმოწყობას. ეს მნიშვნელოვანი დეტალია და ძალიან ხშირად უყურადღებოდ დატოვებული.

პირველი, აბაზანის რემონტისას, ნუ გააკრავთ/დააგებთ: წითელი, ნებისმიერი მჭახე და მუქი ფერის კაფელს ან მეტლახს. მსგავს ფერს წყლის წვეთები ემჩნევა და საკმაოდ ძნელად მოსავლელია. ფერი დამღლელია და კარგავს სივრცის შეგრძნებას. აბაზანა გამოდის ბნელი და დამატებითი ხარჯებია გასაწევი კარგი განათებისთვის. ასევე მსგავსი ფერები არაა მოდაში და არ იწვევს აღფრთოვანებას.

თუ ფართი გაძლევთ შესაძლებლობას, განსაკუთრებით დიდი ზომის ბინებში, ეცადეთ გქონდეთ ორი სააბაზანო ოთახი. ერთს თქვენი დამქირავებელი აუცილებლად გამოიყენებს პირადი მოხმარებისთვის, ხოლო მეორეს სტუმრებისთვის. ნუ დაზოგავთ თანხებს მსგავს კომფორტზე, ეს თქვენს ბინას მხოლოდ ფასს მოუმატებს.

მეორე და აუცილებელი პირობაა შესაბამისი ზომის საშხაპის ან აბაზანის მოძიება/ დამონტაჟება.  განსაკუთრებით მაშინ თუ ბინას გასაქირავებლად ამზადებთ. ნუ დაამონტაჟებთ პატარა ზომის საშხაპეს  80X80-ზე. მსგავს საშხაპეში შეუძლებელია კომფორტულად ბანაობა, მითუმეტეს თუ თქვენი პოტენციური დამქირავებელი მაღალია და წონაც შესაბამისი აქვს.  დიდი ალბათობით ის თქვენ ბინას დაიწუნებს. ფართის სიმცირის პირობებში უმჯობესია უპირატესობა მიანიჭოთ აბაზანას. აბაზანის სტანდარტული სიგანე არის 70 სმ და სრულიად საკმარისია მოსული ადამიანისთვისაც, რაღა თქმა უნდა შესაბამისი სიგრძის პირობებში.  ნუ დაამოტაჟებთ 1,5 მეტრზე ნაკლები სიგრძის აბაზანას. დაფიქრდით, თქვენს ბინას, ხომ ზრდასრული ადამიანები ქირაობენ და არა ბავშვები.

აბაზანის და საშხაპის ზომებთან ერთად აუცილებლად მიაქციეთ ყურადღება, რომ წყალი მთლიან ოთახს არ ასველებდეს. მაგალითად:

ასეთ შემთხვევაში, ბანაობის დროს, ხომ მთელი ოთახი დასველდება და თქვენ ან თქვენ დამქირავებელს ყველა ბანაობის შემდეგ მისი წმენდა მოუწევს. ასეთ პირობებში, თქვენ აუცილებლად მოგთხოვენ პრობლემის მოგარებას ან სავარაუდოდ არ იქირავებენ თქვენს ბინას.

თუ თქვენ, ძვირადღირებული სეგმენტისთვის არემონტებთ ბინას, მაშინ ამ პრობლემის მოსაგვარებლად ნუ დაკიდებთ ჩვეულებრივ ფარდას. იმ ფარდას შეცვლა და რეცხვა ჭირდება. ძვირადღირებული სეგმენტის მომხმარებელს მსგავსი რაღაცეების კეთების არც დრო აქვს და არც სურვილი. მსგავსი ტიპის ფარდები არასეთეთიურია და არაკომფორტულია.

იგივე პრობლემა შეგექმნებათ თუ აბაზანის ნაცვლად საშხაპეს დაამონტაჟებთ რომელიც მინებით არაა ბოლომდე დახურული, ნუ დაზოგავთ თანხებს მის ბოლომდე დასახურად. მაგალითად:

იდეალური საშხაპის სავარაუდო ფოტოა (ზომებს ურადღებას ნუ მიაქცევთ, რადგან ყველაფერი ბინის ფართზეა დამოკიდებული, ყურადღება მიაქციეთ მინის კედლებს)

ყურადღება მიაქციეთ ონკანებს და დუშს, ეცადეთ მაქსიმალურად კომფორტული და კარგი ხარისხის იყოს. მათი შეცვლა და შეკეთება ხომ მუდმივად თქვენ მოგიწევთ.

აუცილებად მიაქციეთ ყურადღება სათავსოებს. აბაზანაში აუცილებელია იყოს კარადები ან უჯრები.  სარეცხი და სახეხი საშუალებებისთვის, პირსახოცებისთვის, პირადი ჰიგიენის ნივთებითვის. ნუ აიძულებთ თქვენს დამქირავებელს ეს ნივთები ყველას დასანახად დააწყოს აბაზანაში. თუ ადგილის პრობლემა გაქვთ, მხოლოდ ხელსაბანის ქვემოთ დაამოტაჟეთ პატარა კარადა. შეგიძლიათ სარკის უკანაც დაამონტაჟოთ კარადა და ეფექტურად გამოიყენოთ სივრცე.

ყურადღება გაამახვილეთ თაროებზე საშხაპეში და აბაზანაში. იმისათვის, რომ დამქირავებელს შეეძლოს თავის მოვლის საშუალებები კომფორტულად დალაგება და შესაბამისად კომფორტულად ბანაობა. ასევე ყურადღება მიაქციეთ პირსახოცების საკიდებს, მათ კომფორტულ მდებარეობას, ახლოს საშხაპესთან და ხელსაბანთან.

უნიტაზი შეარჩიეთ სტანდარტული ზომის და არა საბავშვო, ნუ დაზოგავთ თანხებს. აუცილებლად დაკიდეთ გვერდით ქაღალდის საკიდი.

რაც შეეხება ხელსაბანს, ისიც  შესაფერისი ზომის შეარჩიეთ. ყურადღება მიაქციეთ მის სიღრმეს. წყლის შხეფები სიღრმის სიმცირის გამო არ უნდა გადმოდიოდეს და დამქირავებელს მუდმივად მისი წმენდა არ უნდა უხდებოდეს. თუ ფართი და ფინანსები გაძლევთ საშუალებას იდეალურია ასეთი ტიპის ხელსაბანი, ცალ-ცალკე ცოლ ქმრისთვის ან ბავშვებისთვის:

თუ თქვენს აბაზანას ფანჯარა არ აქვს, აუცილებლად იზრუნეთ შესაბამის განათებაზე. აბაზანაში უნდა იყოს კარგი განათება, რადგან ეს ის ადგილია სადაც ვიპარსავთ წვერს, ძირითადად ვიკეთებთ მაკიაჟს, ვივარცხნით თმას. შეუფერებელი განათების პირობებში ამის კეთება არაკომფორტულია. დამატებით, სწორი განათება ქმნის სიმყიდროვის, სითბოს და სივრცის შეგრძნებას.

თუ არ გაქვთ შესაბამისი ფართი, რომ სამრეცხაო ოთახი გააკეთოთ ცალკე, მაშინ სარეცხის მანქანა აუცილებლად სააბაზანოში დაამონტაჟეთ. სამზარეულოში დამონტაჟების შემთხვევაში, თქვენმა დამქირავებელმა ჭუჭყიანი ტანსაცმელი და საცვლები უნდა შეიტანოს სამზარეულოში, სადაც მთელი დღის განმავლობაში იმყოფება და სადილობს ან ვახმშმობს.

შეგიძლიათ ასევე მეტი სიმყუდროვისთვის დამატებით დააფინოთ აბაზანის ფარდაგი ასევე მორთოთ თქვენი აბაზანა შესაბამისი აქსესუარებით. არ დაივიწყოთ ჰაერის არომატიზატორი.

გისურვებთ წარმატებებს,

ნინო გედევანიშვილი

გედევანიშვილი და კომპანიის დამფუძნებელი და დირექტორი

http://www.gedevanishvili.ge

2004 წლიდან მუშაობა დავიწყე უძრავი ქონების სფეროში და მომიწია ყველა იმ სახლის თუ კორპუსის  ნახვა რაც გარედან ასე ძალიან მომწონდა თავისი არქიტექტურით. თუმცა მოულოდნელად შევაბიჯე ძველ და ბინძურ სადარბაზოებში, სავსე სიგარეტის ნამწვავებით, ვიხილე სადარბაზოების არტი, ჩამოხეული სარეკლამო პლაკატები, სიგარეტის სუნით გაჟღენთილი ლიფტები.

დღეს 2017 წელია და სამწუხაროდ ეს რეალობა დღემდე არ შეცვლილა. ხშირად მივდივარ ვნახულობ ძალიან კარგად გარემონტებულ ბინას, რომლის გაყიდვაც მესაკუთრეს  500 000 აშშ დოლარად სურს (ჩვენ ხომ ლარში უძრავ ქონებას არ ვყიდით)  ბინაში, რომ მოვხვდე უნდა შევიდე ფასიან ლიფტში იმიტომ რომ არც ერთ მეზობელს არ უნდა საკუთარი კომფორტისთვის თვეში 5 ლარის გადახდა, ფული სხვამ სტუმარმა უნდა გადაიხადოს. ლიფტში რა თქმა უნდა არაფერს არ უნდა შეეხო, ბოტკინი რომ არ დაგემართოს და აუცილებლად უნდა წაიკითხო წარწერა სიგარეტის მოწევა სირცხვილია!!!! ლიფტიდან გამოსვლის შემდეგ გადააბიჯო საიგარეტის ნამწვავების დიდ გროვას, აუცილებლად დაფიქრდე ნეტა ოდესღააც რა ფერი იყო ეს სადარბაზო, რომელიც ეხლა ჭუჭყისგან გაშავებულია და ისე მოხვდე ნახევარ მილიონ დოლარად შეფასებულ ბინაში.

მსგავსი ბინების ნახვის შემდეგ ხშირად მიჩნდება შეკითხვა, რატომ არ უჩნდებათ მეპატრონეებს და კორპუსის მაცხოვრებლებს სურვილი მოაწესრიგონ თუნდაც თავისი სართული? რატომ არ უჩნდებათ სურვილი გააკეთონ სამეზობლო დანაზოგი და განაახლონ სადარბაზო? რატომ არ არსებობს ჩვენთვის საზოგადო ინტერესი და რატომ ვზუნავთ მხოლოდ ჩვენი ბინის კეთილმოწყობაზე და არ ვფიქრობთ რა ხდება ჩვენი ბინის და ჩვენი სივრცის იქეთ? რატომ გგვგონია, რომ ჩვენი ბინა ისეთი მაგარია, რომ მყიდველი მზადაა დაიმართოს ბოტკინი, იფიქროს სადარბაზოს ფერზე, გაიაროს სიგარეტის ნამწვავებზე, გაეხვეს აბლაბუდებში და ამის შემდეგ დაუფიქრებლად შეიძინოს ჩვენი ბინა?

ახალაშენებული კორპუსები ვითომ ამიტომ გახდა პოპულარული, რომ ქონდა მოწესრიგებული სადარბაზო, ახალი ლიფტი და ახალი ფასადი. თითქოს ახალმა კოპუსებმა წინ წამოწიეს საზოგადოების მოთხოვნა ეცხოვრად სუფთა და ახალ სადარბაზოში. თუმცა ამ მოთხოვნას ქალაქის დამახინჯების გარდა საზოგადოებისთვის არაფერი მოუტანია. ახალაშენებულ კორპუსებშიც შედიხარ სადარბაზოში სადაც მხოლოდ აღიქვამ კედლის ფერს დანარჩენი იქგივეა და უარესიც სიგარეტის ნამწვავებს ემატება სამშენებლო ნაგავი ქვიშა და გაჯი.

წესით დღეს 21 საუკუნეში, იმისათვის, რომ მინიმუმ წარმატებულად გავყიდოთ ჩვენი უძრავი ქონება,  გავიდეთ ჩვენი სივრცის გარეთ, პატივი ვცეთ ჩვენს მეზობლად მცხოვრებ ადამიანებს, მეგობრებს ან ნათესავებს ვისთანაც მივდივართ სტუმრად, დავიცვათ სისუფთავე და გაუბრთხილდეთ საზოგადოებრივ საკუთრებას.

საზოგადოებრივი სივრცის გაბრთხილება ავტომატურად ნიშნავს ჩვენს წარმატებას და მინიმუმ ჩვენი ქონების სარფიან ფასად გაყიდვას ან გაქირავებას.

გისურვებთ წარმატებას,

ნინო გედევანიშვილი

http://www.gedevanishvili.ge

ძალიან ხშირად ჩვენ ვხვდებით სიტუაციებს როცა რეკავს მყიდველი რომელსაც უნდა ბინის შეძენა, მაგრამ არ იცის რამდენია მისი ბიუჯეტი, რომელიც მან ბინის შეძენაზე უნდა დახარჯოს. არ იცის როგორი ბინა უნდა რომ შეიძინოს ან რომელ უბანში იცხოვროს. ძალიან ხშირად მყიდველი სპონტანურად იღებს გადაწყვეტილებას ბინის შეძენაზე. იწყებს ამ სერიოზული გადაწყვეტილების სისრულეში მოყვანას. თუმცა ბინის შეძენაზე გადაწყვეტილების მიღება და შეძენა ბევრად რთული და საპასუხისმგებლო პროცესია ვიდრე ეს ჩვენ წარმოგვიდგენია.

პირველი და მნიშვნელოვანი ეტაპი თუ თქვენ ბინის ყიდვა გადაწყვიტეთ არის ბიუჯეტის სწორად განსაზღვრა. უპასუხეთ შეკითხვას, რა გინდათ გადაიხადოთ ქონებაში დღეს და არა მომავალში 5 წლის შემდეგ. გაიარეთ კონსულტაცია სესხის ოფიცერთან. სწორად განსაზღვრეთ რა ოდენობის სესხის აღებას შეძლებთ თქვენი შემოსავლებით და რა იქნება თქვენი ყოველთვიური გასავალი. ნუ დაიწყებთ ბინის ძებნას ვირტუალური ბიუჯეტით. დაზოგეთ როგორც თქვენი ასევე რეალტორის დრო და ენერგია.

კარგად დაფიქრდით თქვენს სამომავლო გეგმებზე. აპირებთ თუ არა სამსახურის შეცვლას? აპირებთ თუ არა დაოჯახებას? აპირებთ თუ არა მოგზაურობას? დაფიქრდით ყველა იმ სამომავლო გეგმაზე რაც გაზრდის თქვენს ხარჯებს. შემდეგ დაუსვით შეკითხვა საკუთარ თავს: გიღირთ თუ არა იპოთეკური კრედიტის აღება ბინის შესაძენად თუ გირჩევნიათ ეს პროცესი დროებით გადადოთ?

ბიუჯეტის განსაზღვრის შემდეგ სწორად განსაზღვრეთ რა ფართობის ბინა გჭირდებათ. გაითვალისწინეთ რაც უფრო დიდი ფართობისაა ბინა მით უფრო იზრდება თქვენი ხარჯი კომუნალურ გადასახადებზე, სადარბაზოს და დასუფთავების გადასახადებზე. შეძლებთ სესხის აღების შემდეგ ამ ხარჯების დაფარვას და საკუთარ სიამოვნებაზე ზრუნვას? სწორად განსაზღვრეთ ხომ არ ჯობია საწყის ეტაპზე შეიძინო 50 მ2 ბინა და შემდეგ გაფართოვდეთ? ვიდრე იყიდოთ 100 მ2 ბინა რომელიც არ გჭირდებათ და ვერ შეძლოთ ხარჯების დაფარვა?

აუცილებლად დაფიქრდით სარემონტო ბინის შეძენის შემთხვევაში შეძლებთ თუ არა რემონტის გაკეთებას? ახალი ავეჯის და ტექნიკის შეძენას?

განსაზღვრეთ პრიორიტეტები რა არის თქვენთვის პრიორიტეტული: ბინის მდებარეობა თუ ფართი? ბინის ფართი თუ რემონტის ხარისხი? ბინა აივანით თუ ავტოფარეხით? სწორად განსაზღვრეთ რომელი პარამეტრის გარეშე ვერ შეძლებდით ცხოვრებას.

იმისათვის რომ დაზოგოთ თქვენი დრო და ენერგია მიეჩვიეთ აზრს, რომ შეუძლებელია იპოვოთ ბინა რომელიც თქვენს მიერ ფურცელზე ჩამოწერილ ყველა თქვენს პარამეტრს დააკმაყოფილებს. თქვენ აუცილებლად მოგიწევთ კომპრომისებზე წასვლა და არჩევნის გაკეთება რომელიმე პრიორიტეტის სასარგებლოდ.

მოიძიეთ თქვენს ქალაქში მცხოვრები საუკეთესო რეალტორი და გაიარეთ მასთან კონსულტაცია. მიაწოდეთ ინფორმაცია თქვენი ბიუჯეტის და პრიორიტეტების შესახებ. მოისმინეთ მისი რჩევები და რეკომენდაციები.

დაიქირავეთ თქვენთვის სასურველი რეალტორი და მასთან ერთად დაიწყეთ ბინის ძებნის პროცესი. აუცილებლად გაითვალისწინეთ, რომ ძებნის პროცესი არის ცოცხალი პროცესი. ამ პროცესში თქვენ ეცნობით ბაზარს, ნახულობთ რისი შეძენის შესაძლებლობა გაქვთ. თქვენ შეიძლება გაგიჩნდეთ ახალი პრიორიტეტები და აღმოაჩინოთ, რომ ის რაც თქვენთვის მნიშვნელოვანი იყო ძებნის დაწყებამდე ეხლა საერთოდ არაა პრიორიტეტული.

ძებნის პროცესისას აუცილებლად გქონდეთ ღია და გახსნილი ურთიერთობა თქვენს რეალტორთან. იყავით გულახდილი და ყოველი ბინის ნახვის შემდეგ მიაწოდეთ ინფორმაცია თქვენს რეალტორს რა მოგეწონათ ან არ მოგექონათ კონკრეტულ ბინაში.მიეცით საშუალება თქვენს რეალტორს მოგცეთ რჩევები, რეკომენდაციები, მოგიძიოთ თქვენთვის ყველაზე მეტად შეასფერისი ვარიანტი.

სასურველი ვარიანტის პოვნის შემდეგ, გაიარეთ კონსულტაცია იურისტთან და თქვენს რეალტორთან. მოითხოვეთ ქონების დამადასტურებელი განახლებული დოკუმენტი. მიაწოდეთ შესაბამისი დოკუმენტაცია თქვენს სესხის ოფიცერს. სესხის დამტკიცების შემდეგ გააფორმეთ ნასყიდობის ხელშეკრულება და დაარეგისტრირეთ საჯარო რეესტრში.

გისურვებთ წარმატებას!

ნინო გედევანიშვილი

გედევანიშვილი და კომპანიის დამფუძნებელი და დირექტორი

http://www.gedevanishvili.ge

თუ თქვენ ბინის გაყიდვა გადაწყვიტეთ, მხოლოდ ბინის დალაგება და დეფექტების გამოსწორება საკმარისი არ არის. ბინის გაყიდვისას აუცილებლად უნდა მიაქციოთ ყურადღება თქვენს დამოკიდებულებას რეალტორთან და პოტენციურ მყიდველთან და იმას, თუ როგორ იქცევით მათი თანდასწრებით.

მყიდველს მიეცით საშუალება მშვიდად დაათვალიეროს თქვენი უძრავი ქონება, წარმოდიგინოს თავი როგორც საკუთარ სახლში, დაფიქრდეს როგორ განათავსოს ავეჯი ან სახლის სხვა აქსესუარები. გირჩევთ მყიდველს ნუ დაღლით თქვენს შესახებ ისტორიების მოყოლით, ის უნდა კონცენტრირდეს და ყურადღებით დაათვალიეროს ყველა დეტალი. ბროკერს აცადეთ საჭირო დროს მიაწოდოს მყიდველს საჭირო ინფორმაცია, ის ხომ პროფესიონალია და თქვენზე უკეთ ფლობს გაყიდვის ხელოვნებას.

თუ გასაყიდ ბინაში დიდ ოჯახთან ერთად ცხოვრობთ, მყიდველის მოსვლა დაგეგმეთ ისეთ დროს, როცა ბინაში იქნება მხოლოდ ერთი ადამიანი. ნუ შეუქმნით მყიდველს დისკომფორტს დათვალიერების პროცესში და ნუ აიძულებთ ოთახში შემოსვლისას მოიხადოს ბოდიში. ასეთ დროს მას აუცილებლად გაუჩნდება სურვილი მალე დატოვოს ოთახი უხერხულობის გამო. ნუ გადაივლებთ შხაპს მყიდველის მოსვლამდე 5 წუთით ადრე და ნუ აიძულებთ მას შევიდეს დაორთქლილ აბაზანაში, ეს არაესთეტიურია და ცუდ ეფექტს ჰქმნის.

თუ გყავთ შინაური ცხოველი, მაგალითად ძაღლი, მყიდველის ვიზიტის დროს სთხოვეთ იჯახის წევრს მისი გაყვანა/გასეირნება. შეიძლება მყიდველს ეშინოდეს შინაური ცხოველების და არც შემოვიდეს თქვენი სახლის სანახავად, ჰქონდეს ალერგია ბეწვზე ან უბრალოდ თქვენმა ძაღლმა იყეფოს მყიდველის ბინაში ყოფნის განმავლობაში და არ გაცადოთ საუბარი.

ეცადეთ მყიდველის მოსვლის მომენტისათვის სახლთან იყოს თავისუფალი ადგილი პარკირებისთვის. თუ ეზოში მხოლოდ თქვენი მანქანის ადგილია, გადააყენეთ თქვენი ის თუნდაც მეზობელ ქუჩაზე, რათა მყიდველმა მარტივად მოახერხოს მანქანის გაჩერება და არ შეექმნას დისკომფორტი ბინის ნახვამდე.

გირჩევთ ბინის საბუთები და ყველა აუცილებელი დოკუმენტაცია იქონიოთ ხელმისაწვდომ ადგილას, მოწესრიგებული და დალაგებული, რათა საჭიროების შემთხვევაში სწრაფად შეძლოთ მყიდველისთვის სასურველი დოკუმენტის ჩვენება. დატოვეთ მოწესრიგებული და სანდო ადამიანის შთაბეჭდილება.

იყავით დელიკატური და დიპლომატიური, განსაკუთრებით მაშინ, როცა საუბარი ეხება ფასს. ყველას აქვს სურვილი გაყიდოს თავისი ბინა რაც შეიძლება მაღალ ფასად, მაგრამ მყიდველს ნუ ეტყვით უხეშად რომ თქვენს მიერ დასახელებული ფასი არის საბოლოო და ამ თემის განხილვას არ აპირებთ. იყავით კორეკტული, მიეცით დრო მყიდველს მოსაფიქრებლად და ამავე პერიოდში თქვენც მიიღეთ სწორი გადაწყვეტილება. აუცილებლად მიეცით საკუთარ თავს შანსი.

მყიდველი თქვენს ბინაში თქვენი სტუმარია. შესთავაზეთ მას წყალი ან ჩაი. იყავით ყურადღებიანი, მიეცით მყიდველს მოდუნების და დაფიქრების საშუალება.

ნუ შეაწუხებთ მყიდველს იმის ახსნით, თუ როგორი კარგი ხარისხის ძვირადღირებული ონკანები გაქვთ დამონტაჟებული აბაზანაში, ან როგორი კარგი ხარისხის გაზქურა გაქვთ სამზარეულოში. ოცდამეერთე საუკუნეში ყველამ კარგად იცის ყველაფრის ფასი, თან შეიძლება თქვენი ონკანების მწარმოებელი ფირმა საერთოდ არ მოსწონდეს პოტენციურ მყიდველს. აცადეთ მას თავად შეაფასოს რა არის მისთვის მოსაწონი და მნიშვნელოვანი თქვენს ბინაში, მათ შორის რა ფირმის ონკანი უნდა მას აბაზანაში.

ბინის დათვალიერების შემდეგ მყიდველს რამოდენიმე დღე მაინც სჭირდება მოსაფიქრელად და გადაწყვეტილების მისაღებად. გირჩევთ, ნუ დაუსვავთ კითხვას მოეწონა თუ არა მას თქვენი ბინა და ნუ აიძულებთ თქვენთან სახლშივე მიიღოს გადაწყვეტილება. უმჯობესია დაუკავშირდეთ თქვენს ბროკერს, მაგრამ დიდი ალბათობით მაშინვე ისიც ვერ გაგცემთ სრულყოფილ პასუხს, რადგან მყიდველს დრო სჭირდება მოსაფიქრებლად.

საბოლოო გადაწყვეტილების მისაღებად მყიდველს შესაძლოა განმეორებით მოუნდეს თქვენს ბინაში ვიზიტი, ამიტომ იყავით მზად დახმარებისთვის. ამომწურავად უპასუხეთ მყიდველის ნებისმიერ შეკითხვას.

ბინის საბუთების, პრობლემების ან დეტალების გამოსწორება მყიდველის ვალდებულება არაა, შესაბამისად შეუქმენით მას შთაბეჭდილება, რომ თქვენ მზად ხართ მოაგვაროთ ყველა ნიუანსი, რაც გაამარტივებს ბინის გაყიდვის პროცესს. ასეთი მიდგომა მხოლოდ თქვენს სასარგებლოდ იმუშევებს.

ენდეთ პროფესიონალის რჩევებს და მოუსმინეთ თქვენი რეალტორის მითითებებს. გირჩევთ გაითვალისწინოთ მისი გამოცდილება და გამოიყენეთ მისი უნარები თქვენს სასარგებლოდ.

გისურვებთ წარმატებას!

ნინო გედევანიშვილი

გედევანიშვილი და კომპანიის დამფუძნებელი და დირექტორი

საქართველოს რეალტორთა ასოციაციის მართველი საბჭოს წევრი

www.gedevanishvili.ge  

ბინის გაქირავების მსურველთა მხრიდან ხშირად ვხვდებით არასწორ მიდგომას, მაგალითისათვის: “ეს ბინა მაინც გასაქირავებლად მინდა, ამიტომ დავდგი ძველი ავეჯი” ან „ეს ბინა გასაქირავებლად მინდა, ამიტომ გავარემონტე ასე, თორემ მე უკეთეს ბინაში ვცხოვრობ” და ასე შემდეგ.

თუ თქვენ უძრავ ქონებაში ინვესტიციას ახორციელებთ მისი შემდგომი გაქირავების მიზნით, ან თუნდაც არსებულ ქონებას უპირებთ გაქირავებას თქვენ უნდა იფიქროთ როგორც ბიზნესმენმა. მე როგორც გამოცდილი ბროკერი ვთვლი, რომ ზემოთმოყვანილი მიდგომა ნამდვილად არ არის ბიზნეს მიდგომა საქმისადმი.

როდესაც ეძებთ უძრავ ქონეას შესაძენად ყურადღებით დაათვალიერეთ შენობის მიმდებარე ტერიტორია და აუცილებლად გაითვალისწინეთ შემდეგი დეტალები:

• რამდენად ადვილი და მოხერხებულია სახლამდე მისვლა. აუცლილებლად დააკვირდით, ხომ არ მოუწევს თქვენს პოტენციურ დამქირავებელს 30 წუთი საცობში დგომა სახლში მისვლამდე.

• რამდენად ადვილად მისადგომია სახლი ფეხით მოსიარულეთათვის, დადის თუ არა საზოგადოებრივი ტრანსპორტი, ხომ არ მოუწევს თქვენს პოტენციურ დამქირავებელს ბოლო გაჩერებიდან 30 წუთი ფეხით სიარული ბინამდე რომ მივიდეს.

• არსებობს თუ არა მიმდებარედ მაღაზიები და აფთიაქები. გაითვალისწინეთ, რომ მხოლოდ პურის ან ასპირინის საყიდლად დამქირავებელს არ უნდა მოუწიოს სხვა უბანში გასვლა.

• რამდენად უსაფრთხო გარემოა, არის თუ არა ქუჩის განათება, ხომ არ მოუწევს პოტენციურ დამქირავებელს ჩაბნელებულ ჩიხში ან არკაში შესვლა.

• რამდენად მშვიდი გარემოა, ხომ არ არის მიმდებარედ ხმაურიანი კაფეები ან ბარები. როგორც წესი, უცხოელები საცხოვრებლად ირჩევენ მშვიდ გარემოს, სადაც დამღლელი სამუშაო დღის შემდეგ შეძლებენ განტვირთვას.

ყურადღება მიაქციეთ სადარბაზოს და ეზოს

• შეარჩიეთ ბინა რიმელსაც აქვს მოწესრიგებელი სადარბაზო და ახალი თანამედროვე ლიფტი.
• სასურველია აარჩიოთ სახლი, რომლის სადარბაზოს ჰყავს დაცვა და დამონტაჟებულია უსაფრთხოების კამერები.
• ზოგ სახლს ყავს კონსიერჟი და აქვს დასუფთავების სამსახური. გირჩევთ არ დაზოგოთ მსგავს ხარჯებზე. გაითვალისწინეთ, რომ ეს თქვენი ქონებისთვის დამატებითი უპირატესობა იქნება და ქირის ოდენობაზეც აისახება.
• ეცადეთ შეარჩიოთ სახლი, რომელსაც ექნება პატარა ეზო ბავშვებისთვის, ყველა სახლი ხომ არ მდებარეობს პარკთან ან გამწვანებულ ზონასთან. შესაბამისად ეზო ბავშვიანი დამქირავებლისათვის განსაკუთრებულს გახდის თქვენს ქონებას.
• აუცილებლად გაითვალისწინეთ პარკინგის ადგილი მანქანისათვის. დღეს ყველას ჰყავს საკუთარი ავტომობილი.

მიაქციეთ ყურადღება ბინის გეგმარებას

• ეცადეთ შეარჩიოთ ბინა სადაც დაგეგმარებულია დამოუკიდებელი ოთახები.
• შერჩევისას ყურადღება მიაქციეთ აქვს თუ არა ბინას აივანი. სასრუველია ბინას ჰქონდეს საზაფხულო სივრცე, სადაც მოხერხებულად შეიძლება დილით ყავის დალევა ან სიგარეტის მოწევა.
• კარგი იქნება თუ ბინა იქნება ნათელი და გამჭოლი, პატარა ფართის ბინების შემთხვევაში ეს შეუძლებელია, მაგრამ თუ გსურთ შეიძინოთ სრულყოფილი ბინა, გაითვალისწინეთ ეს პარამეტრი მნიშვნელოვანია.

რემონტისას გაითვალისწინეთ შემდეგი დეტალები

• კედლები შეღებეთ ნატურალურ ფერებში. თერთი, ბეჟი, კრემისფერი. არავის არ უნდა დაიძინოს ვარდისფერ ან მწვანე საძინებელში.
• იატაკი უნდა იყოს კედლის ფერების შესაფერისი, სასურველია იგივე ტონალობაში, რათა მეტი სივრცე და სინათლე მისცეს თქვენს ბინას.
• კარებები უნდა იყოს თანამედროვე, რომელიც მოუხდება სახლის საერთო ტონალობას. თუ თანამედროვედ არემონტებთ ბინას, ნუ დააყენებთ მასიური ხის კარებებს.
• სველი წერტილებიც ეცადეთ მოაწყოთ ნათელ ფერებში. ბინიდან არ უნდა ვხვდებოდეთ წითელ ან მწვანე ფერის სააბაზანოში, რომელიც სრულიად ამოვარდნილი იქნება სახლის საერთო კონტექსტიდან.
• სვ. წერტილებში დააყენეთ კარგი ხარისხის ონკანები. უხარისხო ონკანები, რომლებიც მალე ფუჭდება, ისევე თქვენ შეგიქმნით პრობლემას. მინიმუმ თვეში ერთხელ მოგიწევთ მათ შესაკეთებლად მისვლა და გააღიზიანებთ თქვენს დამქირავებელსაც.

ავეჯი და ტექნიკა

• თუ თქვენი ბინა თანამედროვედაა გარემონტებული ნუ იყიდით ბინისთვის იაფფასიან ავეჯს. ნუ დაზოგავთ თანხებს კარგი ხარისხის ავეჯზე. იაფფასიანი ავეჯი აფუჭებს საერთო შთაბეჭდილებას ბინაზე და თქვენს მიერ გაწეული ხარჯი რემონტზე შეიძლება ტყუილად გადაყრილი ფული აღმოჩნდეს.
• აუცილებლად შეიძინეთ სარეცხის მანქანა, ჭურჭლის სარეცხის მანქანა, ტელევიზორი, მაცივარი, გაზქურა და ღუმელი, ყველა ის ნივთი რაც თქვენც გიქმნის ცხოვრებაში კომფორტს.
• დაამონტაჟეთ კარგი განათებები და ასევე შეიძინეთ დასადგამი ლამფები. მსგავსი გადაწყვეტა ყველა გემოვნების ადამიანს დააკმაყოფილებს.

თუ ეს ყველაფერი თქვენთვის ძალიან რთულია და არ გაქვთ მსგავსი ტიპის გამოცდილება, დაიქირავეთ გამოცდილი ბროკერი. ენდეთ მის პროფესიონალიზმს, გაითვალისწინეთ მისი რჩევები და იყიდეთ საუკეთესო ბინა, რომელსაც წარმატებით გააქირავებთ.

გისურვებთ წარმატებას,

ნინო გედევანიშვილი

გედევანიშვილი და კომპანიის დამფუძნებელი და დირექტორი

საქართველოს რეალტორთა ასოციაციის მართველი საბჭოს წევრი

http://www.gedevanishvili.ge

შიდა საინფორმაციო ბაზა, Multiple Listing System ანუ MLS, არის სისტემა რომელსაც იყენებენ ამერიკის და ევროპის წამყვანი ქვეყნების ბროკერები. MLS როგორც სისტემა, ამერიკაში რეალტორთა ასოციაციების მიერ შეიქმნა ინფორმაციის გაცვლისა და ერთმანეთის დახმარების მიზნით. უკვე მრავალი წელია ჩვენი უცხოელი კოლეგები ქონების გაყიდვის ან გაქირავების შესახებ ინფორმაციას ანთავსებენ შიდა გაერთიანებულ ბაზაში და ეხმარებიან ერთმანეთს გაყიდვაში. ერთი კონკრეტული ბროკერის მიერ განთავსებულ განცხადებას (Listing) ხედავს არსებული სისტემის ყველა ბროკერი, შესამაბისად ერთ ქონებას ყიდის არა 1 არამედ სიტემაში გაწევრიანებული ყველა ბროკერი და აგენტი.

საქართველოში ბროკერებს შორის ინფორმაციის გაცვლა ძირითადად ხდება საერთო შეხვედრების დროს, მეილების ან ტელეფონის საშუალებით. კომუნიკაციის დროს იკარგება ძირითადი ინფორმაცია, ვერ ხდება სხვა ბროკერის გასაყიდ ქონებებზე კონცენტრაცია და შედეგად ხშირად ვერ ხერხდება თანამშრომლობა და ქონების დროში სწრაფად რეალიზაცია.

2015 წლის 20 ნოემბერს საქართველოს რეალტორთა ასოციაციამ, რომელშიც ამჟამად 27 წამყვანი საბროკერო კომპანიაა გაერთიანებული, კომპანია “სპართან” ხელი მოაწერა შეთანხმებას შიდა გაერთიანებული ბაზის MLS-ის შექმნაზე. მიმდინარე წლის ბოლოს ქართველ რეალტორებს ექნებათ იმ პროგრამის ანალოგი, რომელშიც მუშაობენ ჩვენი უცხოელი პარტნიორები. აღნიშნული სისტემა მთლიანად შეცვლის უძრავი ქონების სფეროს, მუშაობის პრინციპებს და მიდგომებს.

მათ ვისაც უფრო დეტალურად აინტერესებს რა არის MLS და რა სიახლეებს და ცვლილებებს მოუტანს ის ქართულ ბაზარს, ვურჩევთ გაეცნონ სტატიას ბოლომდე და მიიღონ სრულყოფილი ინფორმაცია მიმდინარე სიახლის შესახებ.

ვის შეუძლია შიდა საინფორმაციო ბაზაში, MLS-ში, ქონების გაყიდვის ან გაქირავების შესახებ განცხადების (Listing) განთავსება?

აღნიშნულ სისტემაში განცხადების (Listing) განთავსება შეუძლია მხოლოდ საქართველოს რეალტორთა ასოციაციის წევრ რეალტორს.

ვის აქვს წვდომა ბაზასთან და მასში განთავსებულ ინფორმაციასთან?

აღნიშნულ ინფორმაციასთან წვდომა აქვს ასოციაციის წევრ კომპანიებსა და მათ თანამშრომლებს. აღნიშნული გულისხმობს იმას, რომ ერთი კონკრეტული ქონების გაყიდვაზე იმუშავებს არა ერთი კონკრეტული ბროკერი, არამედ უფრო მეტი. დღევანდელი სტატისტიკით 150 – დან 200-მდე.

შესაძლებელია თუ არა ბაზაში ერთიდაიგივე განცხადების რამოდენიმეჯერ განთავსება? დუბლირება?

ყოველი განცხადება (Listing) ბაზაში განთავსდება ქონების უნიკალური საკადასტრო კოდით. შესამაბისად ბაზაში, MLS-ში, შეუძლებელია ერთი და იგივე განცხადება (Listing) განთავსდეს რამოდენიმეჯერ.

შესაძლებელია თუ არა მესაკუთრის თანხმობის გარეშე რეალტორმა განათავსოს განცხადება შიდა გაერთიანებულ ბაზაში, MLS-ში?

მესაკუთრის თანხმობის გარეშე რეალტორი ვერ განათავსებს ქონების გაყიდვის ან გაქირავების შესახებ ინფორმაციას. განცხადების (Listing) განთავსებამდე რეალტორსა და ქონების მესაკუთრეს შორის გაფორმდება თანამშრომლობის ხელშეკრულება, რომელიც დაიცავს ორივე მხარის ინტერესებს. ხელშეკრულების გარეშე ინფორმაცია ბაზაში არ განთავსდება.

იმისათვის, რომ გასაყიდი ან გასაქირავებელი ქონება მოხვდეს ბაზაში რომელ რეალტორს უნდა მივმართოთ?

ქონების გამყიდველს ან გამქირავებელს შეუძლია მიმართოს საქართველოს რეალტორთა ასოციაციის წევრ ნებისმიერ ერთ რეალტორს, რომელიც შემდგომში ინფორმაციას გაუზიარებს მის კოლეგებს. ეს დაზოგავს მომხმარებლის დროს და მას თავიდან ააცილებს ერთდროულად 10 ბროკერთან ურთიერთობის დისკომფორტს.

დახურული სისტემის გარდა, იარსებებს თუ არა გარე პორტალი ან საიტი მომხმარებლებისთვის სადაც განთავსდება ინფორმაცია MLS-ში განთავსებული ქონების გაყიდვის ან გაქირავების შესახებ?

შიდა საინფორმაციო ბაზას, MLS-ს, ექნება საიტი ანუ პორტალი. მესაკუთრის თანხმობის შემთხვევაში შიდა ბაზიდან განცხადება გადმოვა და განთავსდება საიტზე, რომელიც გახსნილი იქნება მომხმარებლებისთვის.

რა უპირატესობა ექნება აღნიშნულ პორტალს უძრავი ქონების სხვა პორტალებისგან და საიტებისგან განსხვავებით?

– საიტზე ინფორმაციის დადება შეეძლება მხოლოდ რეალტორს, შესაბამისად საიტზე განთავსდება მხოლოდ კარგად დამუშავებული ინფორმაცია;

– ვინაიდან განცხადება თავსდება მხოლოდ საკადასტრო კოდით, შეუძლებელი იქნება საიტზე ინფორმაციის დუბლირება;

– ბაზაშიც და საიტზეც ყოველთვის იდება გადამოწმებული და მიმდინარე განცხადებები;

– მომხმარებელს ურთიერთობა ექნება მის რჩეულ მხოლოდ ერთ რეალტორთან.

იქნება თუ არა შიდა საინფორმაციო ბაზაში ინფორმაციის განთავსება ფასიანი?

MLS-ში ინფორმაციის განთავსება იქნება სრულიად უფასო მომხმარებლებისთვის. სისტემის გამართულად მუშაობის ხარჯებს თავის თავზე იღებს საქართველოს რეალტორთა ასოციაცია და ასოციაციის თვითოული წევრი რეალტორი.

გაყიდვის ან გაქირავების შემთხვევაში ხომ არ შეიცვლება მომსახურების ტარიფები?

არა, მომსახურების ტარიფები აღნიშნული ტრანზაქციების შემთხვევაში იქნება იგივე.

როდის იგეგმება აღნიშნული პროექტის დაწყება?

საქართველოს რალტორთა ასოციაციის რეალტორები და მათი მომხმარებლები პროგრამით სარგებლობას შეძლებენ 2016 წლის 1 იანვრიდან.

ჩვენ მზად ვართ ვუპასუხოთ პროექტთან დაკავშირებულ თქვენს ნებისმიერ შეკითხვას.

გისურვებთ წარმატებას!

ნინო გედევანიშვილი

გედევანიშვილი და კომპანიის დამფუძნებელი და დირექტორი

საქართველოს რეალტორთა ასოციაციის მართველი საბჭოს წევრი

http://www.gedevanishvili.ge

მომხმარებელი საქართველოში, უძრავი ქონების ბროკერს ძირითადად   შემთხვევითობის პრინციპით ირჩევს. ინფორმაციის მოძიება ხდება ინტერნეტით და კომუნიკაცია გასაყიდი, თუ გასაქირავებელი ქონებების შესახებ, ხდება ელექტრონული ფოსტის საშუალებით. გამყიდველს ძალიან ხშირად, წარმოდგენაც არ აქვს უძრავი ქონების იმ ბროკერზე, რომელსაც ქონება ჩააბარა გასაყიდად, ან გასაქირავებლად. ხშირად ხდება ისეც, რომ ბროკერის თხოვნის მიუხედავად, გამყიდველი არ გამოხატავს მზაობას შეხვდეს იმ ადამიანს ვისაც ანდო ქონება. დღევანდელი გამყიდველები თვლიან, რომ ქონების ფოტოების გადაგზავნა საკმარისია იმისათვის, რომ უძრავი ქონების აგენტმა წარმატებულად შეძლოს მისი გაყიდვა. სინამდვილეში, უძრავი ქონების ბროკერის შერჩევა რთული და საუყრადღებო პროცესია.

რამოდენიმე წესი როგორ იპოვოთ უძრავი ქონების საუკეთესო ბროკერი:

• მოიძიეთ ინფორმაცია ბაზარზე არსებული საბროკერო კომპანიების შესახებ, ჯერ თქვენს მეგობრებსა და ახლობლებში, შემდეგ ინტერნეტში
• პირველ რიგში დაუკავშირდით იმ ბროკერებს, რომელთაც რეკომენდაცია გაუწიეს თქვენმა ახლობლებმა
• შეხვდით უძრავი ქონების ბროკერს მის სამუშაო გარემოში, ნუ შეხვდებით ოფისში. კარგი ბროკერები ძალიან ცოტა დროს იმყოფებიან ოფისებსა და სამუშაო მაგიდებთან
• გაესაუბრეთ აგენტის მიმდინარე და ძველ კლიენტებს, აიღეთ რეკომენდაციები მათგან. დაუსვით თქვენთვის მნიშვნელოვანი და საინტერესო კითხვები
• გაიგეთ აღნიშნულ სფეროში მუშაობის რამდენწლიანი გამოცდილება აქვს ბროკერს. თქვენ გჭირდებათ ბროკერი, რომელსაც არ ეშინია დააკაკუნოს ნებისმიერ კარზე და შესთავაზოს ქონების გაყიდვა ან გაქირავება ნებისმიერს შემხვედრს. ეს ყველაფერი კი მხოლოდ გამოცდილებით მოდის.
• დარწმუნდით, რომ თქვენს ბროკერს აქვს მეილი და იცის როგორ გამოიყენოს კომპიუტერი. აქვს თანამედროვე ტელეფონი და მუდმივი წვდომა ინტერნეტზე. ვინაიდან კლიენტების 85 %, დღეს ქონებას ეძებს ინტერნეტში, აუცილებელია ბროკერი იყენებდეს თანამედროვე ტექნოლოგიების ყველა მიღწევას, სწრაფი და ხარისხიანი შედეგის მისაღებად.
• შეხვდით და გაესაუბრეთ რამოდენიმე ბროკერს და აარჩიეთ მათგან საუკეთესო. ნუ აირჩევთ აგენტს რომელიც გეტყვით იმას, რისი მოსმენაც თქვენ გსურთ. იყავით რეალისტები და აირჩიეთ პროფესიონალი აგენტი.
• დააკვირდით დაკავებული და საქმიანია, თუ არა აგენტი. შრომისმოყვარე აგენტი ძალიან კარგი არჩევანია, თუმცა აქაც სიფრთხილე გმართებთ. ნუ აირჩევთ ძალიან დაკავებულ აგენტს, რომელიც ვერ მოიცლის თქვენი ქონების გაყიდვისა, თუ გაქირავებისთვის
• დარწმუნდით, რომ თქვენი ბროკერი განათლებულია და კარგად ერკვევა უძრავი ქონების დეტალებში. თუ აღმოაჩენთ, რომ მანაც იმდენივე იცის ამ სფეროს შესახებ რამდენიც თქვენ, გააგრძელეთ ძებნა
• ნახეთ როგორ აქვს თქვენს მომავალ ბროკერს განთავსებული განცხადებები. რამდენად ხარისხიანი ფოტოებია გადაღებული, სრულყოფილია, თუ არა მის მიერ მოწოდებული ინფორმაცია. ყველაფერს აქვს მნიშვნელობა
• მოიძიეთ ინფორმაცია თქვენი მომავალი ბროკერის შესაებ სხვა საბროკერო კომპანიებში. ინფორმაცია, თუ როგორ ახასიათებენ აგენტს მისი კოლეგები, მნიშვნელოვანი და გასათვალისწინებელია
• გაარკვიეთ თქვენი მომავალი ბროკერის სამუშაო საათები. მუშაობს, თუ არა ის სრული სამუშაო დღე, არის თუ არა აღნიშული საქმიანობა მისი ძირითადი. თქვენ არ გაწყობთ ბროკერი, რომელიც სამუშაო საათების მხოლოდ ნახევარს უთმობს თქვენი ქონების გაყიდვას

მოეკიდეთ აღნიშნულ თემას გულისყურით და თქვენ აუცილებლად შეძლებთ აარჩიოთ უძრავი ქონების საუკეთესო ბროკერი, რომელიც შეძლებს სწრაფად და სარფიანად გაყიდოს თქვენი უძრავი ქონება.

გისურვებთ წარმატებებს,

ნინო გედევანიშვილი

გედევანიშვილი და კომპანიის დამფუძნებელი/დირექტორი

Gedevanishvili & CO, Real Estate and Brokerage

საქართველოს რეალტორთა ასოციაციის სამეთვალყურეო საბჭოს წევრი

www.gedevanishvili.ge

nino@gedevanishvili.ge

ძალიან ხშირად, გამქირავებლები განიხილავენ დამქირავებლებს როგორც მხოლოდ ფულის გადამხდელ ობიექტებს და არ ცდილობენ განიხილონ ისინი ადამიანებად რომელთაც აქვთ საკუთარი ცხოვრების სტილი, მოთხოვნები და პრიორიტეტები. გამქირავებლები, ძალიან ხშირად, საკმაოდ არასერიოზულად უდგებიან გაქირავების პროცესს და შემდგომ ურთიერთობებს.

ჩვენ გადავწყვიტეთ მოგცეთ რამოდენიმე რჩევა როგორ გავხდეთ კარგი გამქირავებელი, იმისათვის რომ გვქონდეს სტაბილური კონტრაქტი შემდგომი გაგრძელების შესაძლებლობით.

მოიძიეთ კონტრაქტის სტანდარტული ფორმა

მოიძიეთ საიჯარო კონტრაქტის სტანდარტული ფორმა. ყურადღებით წაიკითხეთ კონტრაქტის სტანდარტული პირობები. მოინიშნეთ ის პირობები, რომლებიც მიშვნელოვანია თქვენთვის. ასევე ჩამოწერეთ ისეთები, რომლებიც არ არის გათვალისწინებული კონტრაქტში და გსურთ რომ იყოს. თავიდანვე სწორად განსაზღვრეთ თქვენი და დამქირავებლის პასუხისმგებლობები და ვალდებულებები.

გაერკვიეთ საგადასახადო კანონმდებლობაში

 დაუკავშირდით საგადასახადო კონსულტანტებს და გაარკვიეთ რა გადასახადები გექნებათ გადასახდელი ქონების გაქირავებისას. ეს დაგეხმარებათ სწორად ჩამოყალიბდეთ გასაქირავებელ ფასსზე და იყოთ პატიოსანი გადამხდელი.

მოაწესრიგეთ პრობლემები ბინაში

 ნუ დაახვედრებთ მომავალ დამქირავებლებს გაფუჭებულ ონკანებს ან ტექნიკას, გადამწვარ ნათურებს, დასალაგებელ ბინას და ასე შემდეგ. გაქირავებამდე მოაწესრიგეთ მსგავსი პრობლემები. ნუ შეუქმნით დისკომფორტს თქვენს კლიენტს ბინაში გადასვლის პირველივე დღეს.

დროულად შეასრულეთ კონტრაქტით განსაზღვრული ვალდებულებები

 ეცადეთ დროულად შეასრულოთ ის ვალდებულებები, რომლებიც აიღეთ კონტრაქტით დამქირავებლის წინაშე. შესაძლებელია დაპირდით ტელევიზორის, ან სარეცხი მანქანის ყიდვას. ნუ გადააცილებთ ვადებს, შეასრულეთ თქვენს მიერ აღებული ვალდებულებები. გახდით სანდო და საიმედო ადამიანი დამქირავებლის თვალში.

იყავით ხელმისაწვდომი

გაქირავების დღეს მიეცით დამქირავებელს თქვენი მობილურის და სახლის ნომერი, იმეილი. აუხსენით რომელი კომუნიკაციის წყაროა თქვენთვის ყველაზე მისაღები. მიეცით შესაძლებლობა დამქირავებელს პრობლემის არსებობის შემთხვევაში დროულად შეძლოს თვენთან დაკავშირება.

მოუსმინეთ თქვენს დამქირავებელს

დამქირავებლები რეკავენ მხოლოდ მაშინ როცა რეალური პრობლემაა. მანამდე არავის აქვს სურვილი დაურეკოს ქონების მესაკუთრეს. შესაბამისად, როცა დაგირეკავთ დამქირავებელი, მოუსმინეთ ყურადღებით. თუ საკითხის მოგვარება შეუძლებელია ტელეფონით-შეხვდით, მასთან ერთად განიხილეთ პრობლემა და მოიძიეთ გადაჭრის გზები. აგრძნობინეთ თქვენს დამქირავებელს რომ ზრუნავთ მასზე როგორც კლიენტზე.

პატივი ეცით დამქირავებლის პირად ცხოვრებას

თუ გსურთ ბინის დათვალიერება, ან დამქირავებელთან შეხვედრა, ნუ მიხვალთ მასთან სახლში გაუფრთხილებლად. ნუ მიხვალთ თვეში 10 -ჯერ და დღის განმავლობაში 3-ჯერ. ნებისმიერი ვიზიტი წინასწარ შეათანხმეთ დამქირავებელთან და ეცადეთ არ დაარღვიოთ მისი პირადი სივრცე.

 გამოიჩინეთ გულისხმიერება

 იშვიათად, მაგრამ ხდება რომ დამქირავებელი არ იმყოფება ქალაქში, ერთი დღით აგვიანდება ქირის გადახდა, ან მის გარდა, მასთან რამოდენიმე კვირით საცხოვრბლად გადმოდის ძმა, რომელსაც აქვს პრობლემები და ასე შემდეგ. იყავით გულისხმიერი და ეცადეთ გაიზიაროთ მისი პრობლემა. დამქირავებლები აუცილებლად დაიხსომებენ თქვენს სიკეთეს, მეტი პატივისცემით მოგეპყრობიან და მეტად იზრუნებენ თქვენს ქონებაზე.

გაითვალისწინეთ ეს რჩევები და აქციეთ თქვენი დამქირავებლები ლოიალურ კლიენტებად, რომლებსაც მუდამ ექნებათ სურვილი ითანამშრომლონ თქვენთან, არ შეგიწყვიტონ კონტრაქტი და იფიქრონ მისი შემდგომი ვადით გაგრძელებაზე.

თუ თქვენ დრო არ გაქვთ მსგავსი საკითხების მოსაგვარებლად, დაიქირავეთ „ფროფერთი მენეჯერი“, რომელიც მოგეხმარებათ მსგავსი საკითხების მოგვარებაში. ეს დაგეხმარებათ დაზოგოთ დრო და ენერგია. ანდეთ თქვენი უძრავი ქონება პროფესიონალებს. დაგვიკავშირდით!

გისურვებთ წარმატებას!

ნინო გედევანიშვილი

გედევანიშილი და კომპანიის (Gedevanishvili & CO,  Real Estate and Brokerage)დირექტორი და დამფუძნებელი

საქართველოს რეალტორთა ასოციაციის მართველი საბჭოს წევრი

www.gedevanishvili.ge

დღეს, მყიდველების 80% სახლის ძებნას იწყებს ინტერნეტში. მყიდველებს პირველი შთაბეჭდილება ქონებაზე ექმნებათ იმ ფოტოებით რომლებიც განთავსებულია ინტერნეტში.

ამერიკის ნაციონალური რეალტორთა ასოციაციის კვლევების მიხედვით, საცხოვრებლის ძებნისას, მყიდველთა უმეტესობა ყველაზე დიდ ყურადღებას აქცევს ფოტოებს. განცხადებები ცუდი ფოტოებით, ან ფოტოების გარეშე, საერთოდ არ განიხილება პოტენციური მყიდველების მიერ.

დღეს, ქართულ პორტალებზე ძალიან ხშირად შეხვდებით არაპროფესიონალის მიერ გადაღებულ ფოტოებს. ფოტოებს სადაც ძირითადი აქცენტი გაკეთებულია ავეჯზე, სადაც სახლი არის დასალაგებელი და სუფევს ქაოსი.

იმისათვის, რომ ქონების გაყიდვისას გქონდეთ ეფექტური ფოტოები გთავაზობთ რამოდენიმე რჩევას:

ნაბიჯი 1 – მოამზადეთ სახლი

დაალაგეთ სახლი. ყველა ოთახი უნდა იყოს იდეალურად სუფთა. თუ არ გაქვთ დალაგების დრო, მოიყვანეთ დამლაგებელი. ნუ დაზოგავთ თანხებსა და ენერგიას წესრიგზე, მოაშორეთ ზედმეტი ნივთები. არ გამოაჩინოთ ოთახში ტანსაცმლი, საცვლები, სამზარეულოში თეფშები და ქვაბები, მისაღებში მაგიდასა და დივანზე მიმოფანტული გაზეთები და წიგნები. შეინახეთ, ნუ გამოაჩენთ კადრში ზედმეტ ნივთებს, ნუ შექმნით ქაოსს ფოტოებში

ნუ მოახვედრებთ ფოტოებში თქვენი ოჯახის წევრებს ან ცხოველებს. მყიდველი ყიდულობს თქვენს ბინას და არ არის დაინტერესებული თქვენი ოჯახის წევრებით, ან შინაური ცხოველებით.

გაასწორეთ ფარდები. ნუ გადაიღებთ ფოტოებს გაღებული ფარდებით, ნუ დაუკარგავთ სახლს სიმყუდროვის ეფექტს.

გაიტანეთ, ან გადაადგილეთ ზედმეტი და უსარგებლო ავეჯი, რომელმაც შეიძლება ეფექტი დაუკარგოს თქვენის ფოტოებს,

ყურადღება მიაქციეთ განათებას. ეცადეთ ფოტოები იყოს ნათელი, თუ ამის შესაძლებლობა არის, დაამატეთ განათების საშუალებები.

ფოტოგადაღება დაგეგმეთ დღისით, როცა მეტი სინათლეა. ნუ განათავსებთ საიტებზე ღამით გადაღებულ ფოტოებს, რადგან არაეფექტურია.

ნაბიჯი 2 – რა გავეკეთოთ მას შემდეგ, რაც სახლი მომზადებულია ფოტო გადაღებისთვის?

პირველ რიგში, წარმოაჩინეთ და აქცენტი გააკეთეთ თქვენი სახლის დადებით მხარეებზე. ეცადეთ მაქსიმალურად წარმოაჩინოთ სივრცეები, გადაიღეთ ფოტოები ოთახის კუთხიდან ან კარიდან. ამისათვის ნუ გამოიყენებთ ფოტოაპარატის დამატებით რეჟიმს.

ფოტოები გადაიღეთ თანმიმდევრულად, ისე რომ შეძლოთ სახლის აღწერა, გადაიღეთ შესასვლელი, მისაღები, საძინებლები, სვ.წერტილები (ნუ მოახვედრებთ ფოტოში თავახდილ უნიტაზს, არაესთეტიურია) აივანი, ხედები. აღწერეთ სახლი სრულად.

ნუ შეგეშინდებათ და ნუ დამალავთ სახლის იმ დეფექტებს, რომლებიც არ გამოსწორდება. მიაწოდეთ მყიდველს სრული ინფორმაცია. ეს მხოლოდ გაზრდის ნდობას თქვენს მიმართ. აჩვენეთ დეფექტები-როგორც წესი მსგავს დეფექტებს ყოველთვის აკომპენსირებს ფასი.

ნაბიჯი 3 – განათავსეთ განცხადება

განათავსეთ თანმიმდევრული ფოტოები, რომ მყიდველს შეექმნას სრული წარმოდგენა. ნუ განათავსებთ ჯერ მისაღების ფოტოს, მერე აბაზანას, მერე ისევ მისაღებს სხვა რაკურსით. გახადეთ განცხადება მარტივად აღსაქმელი.

განათათავსეთ რაც შეიძლება მეტი ფოტო. ნუ განათავსებთ მხოლოდ მისაღების და აბაზანის ფოტოს, მყიდველი არ ყიდულობს მხოლოდ თქვენს მისაღებს და აბაზანას.

ნაბიჯი 4 – გნებავთ თავიდან აიცილოთ ეს ყველაფერი?

აიყვანეთ პროფესიონალი რეალტორი. რომელმაც ყველაზე უკეთესად იცის როგორ გახადოს თქვენი სახლი მომხიბლავი მყიდველისთვის.

განათავსებინეთ შეთავაზება, რომ პოტენციურმა მყიდველებმა ვერ შეძლონ სხვა შეთავაზებების განხილვა.

ენდეთ და გაითვალისწინეთ თქვენი რეალტორის რჩევები.

ვიზიტისას დაახვედრეთ დალაგებული და მოწესრიგებული სახლი.

მიეცით საშუალება დაგეხმაროთ და გაგაყიდინოთ უძრავი ქონება სწრაფად, თქვენი მხრიდან ყოველგვარი ზედმეტი ძალისხმევის გარეშე.

გისურვებთ წარმატებას!

ნინო გედევანიშვილი

გედევანიშილი და კომპანიის (Gedevanishvili & CO,  Real Estate and Brokerage)დირექტორი და დამფუძნებელი

საქართველოს რეალტორთა ასოციაციის მართველი საბჭოს წევრი

http://www.gedevanishvili.ge

დღეს, მყიდველების 80% სახლის ძებნას იწყებს ინტერნეტში. მყიდველებს პირველი შთაბეჭდილება ქონებაზე ექმნებათ იმ ფოტოებით რომლებიც განთავსებულია ინტერნეტში.

ამერიკის ნაციონალური რეალტორთა ასოციაციის კვლევების მიხედვით, საცხოვრებლის ძებნისას, მყიდველთა უმეტესობა ყველაზე დიდ ყურადღებას აქცევს ფოტოებს. განცხადებები ცუდი ფოტოებით, ან ფოტოების გარეშე, საერთოდ არ განიხილება პოტენციური მყიდველების მიერ.

დღეს, ქართულ პორტალებზე ძალიან ხშირად შეხვდებით არაპროფესიონალის მიერ გადაღებულ ფოტოებს. ფოტოებს სადაც ძირითადი აქცენტი გაკეთებულია ავეჯზე, სადაც სახლი არის დასალაგებელი და სუფევს ქაოსი.

იმისათვის, რომ ქონების გაყიდვისას გქონდეთ ეფექტური ფოტოები გთავაზობთ რამოდენიმე რჩევას:

ნაბიჯი 1 – მოამზადეთ სახლი

დაალაგეთ სახლი. ყველა ოთახი უნდა იყოს იდეალურად სუფთა. თუ არ გაქვთ დალაგების დრო, მოიყვანეთ დამლაგებელი. ნუ დაზოგავთ თანხებსა და ენერგიას წესრიგზე, მოაშორეთ ზედმეტი ნივთები. არ გამოაჩინოთ ოთახში ტანსაცმლი, საცვლები, სამზარეულოში თეფშები და ქვაბები, მისაღებში მაგიდასა და დივანზე მიმოფანტული გაზეთები და წიგნები. შეინახეთ, ნუ გამოაჩენთ კადრში ზედმეტ ნივთებს, ნუ შექმნით ქაოსს ფოტოებში

ნუ მოახვედრებთ ფოტოებში თქვენი ოჯახის წევრებს ან ცხოველებს. მყიდველი ყიდულობს თქვენს ბინას და არ არის დაინტერესებული თქვენი ოჯახის წევრებით, ან შინაური ცხოველებით.

გაასწორეთ ფარდები. ნუ გადაიღებთ ფოტოებს გაღებული ფარდებით, ნუ დაუკარგავთ სახლს სიმყუდროვის ეფექტს.

გაიტანეთ, ან გადაადგილეთ ზედმეტი და უსარგებლო ავეჯი, რომელმაც შეიძლება ეფექტი დაუკარგოს თქვენის ფოტოებს,

ყურადღება მიაქციეთ განათებას. ეცადეთ ფოტოები იყოს ნათელი, თუ ამის შესაძლებლობა არის, დაამატეთ განათების საშუალებები.

ფოტოგადაღება დაგეგმეთ დღისით, როცა მეტი სინათლეა. ნუ განათავსებთ საიტებზე ღამით გადაღებულ ფოტოებს, რადგან არაეფექტურია.

ნაბიჯი 2 – რა გავეკეთოთ მას შემდეგ, რაც სახლი მომზადებულია ფოტო გადაღებისთვის?

პირველ რიგში, წარმოაჩინეთ და აქცენტი გააკეთეთ თქვენი სახლის დადებით მხარეებზე. ეცადეთ მაქსიმალურად წარმოაჩინოთ სივრცეები, გადაიღეთ ფოტოები ოთახის კუთხიდან ან კარიდან. ამისათვის ნუ გამოიყენებთ ფოტოაპარატის დამატებით რეჟიმს.

ფოტოები გადაიღეთ თანმიმდევრულად, ისე რომ შეძლოთ სახლის აღწერა, გადაიღეთ შესასვლელი, მისაღები, საძინებლები, სვ.წერტილები (ნუ მოახვედრებთ ფოტოში თავახდილ უნიტაზს, არაესთეტიურია) აივანი, ხედები. აღწერეთ სახლი სრულად.

ნუ შეგეშინდებათ და ნუ დამალავთ სახლის იმ დეფექტებს, რომლებიც არ გამოსწორდება. მიაწოდეთ მყიდველს სრული ინფორმაცია. ეს მხოლოდ გაზრდის ნდობას თქვენს მიმართ. აჩვენეთ დეფექტები-როგორც წესი მსგავს დეფექტებს ყოველთვის აკომპენსირებს ფასი.

ნაბიჯი 3 – განათავსეთ განცხადება

განათავსეთ თანმიმდევრული ფოტოები, რომ მყიდველს შეექმნას სრული წარმოდგენა. ნუ განათავსებთ ჯერ მისაღების ფოტოს, მერე აბაზანას, მერე ისევ მისაღებს სხვა რაკურსით. გახადეთ განცხადება მარტივად აღსაქმელი.

განათათავსეთ რაც შეიძლება მეტი ფოტო. ნუ განათავსებთ მხოლოდ მისაღების და აბაზანის ფოტოს, მყიდველი არ ყიდულობს მხოლოდ თქვენს მისაღებს და აბაზანას.

ნაბიჯი 4 – გნებავთ თავიდან აიცილოთ ეს ყველაფერი?

აიყვანეთ პროფესიონალი რეალტორი. რომელმაც ყველაზე უკეთესად იცის როგორ გახადოს თქვენი სახლი მომხიბლავი მყიდველისთვის.

განათავსებინეთ შეთავაზება, რომ პოტენციურმა მყიდველებმა ვერ შეძლონ სხვა შეთავაზებების განხილვა.

ენდეთ და გაითვალისწინეთ თქვენი რეალტორის რჩევები.

ვიზიტისას დაახვედრეთ დალაგებული და მოწესრიგებული სახლი.

მიეცით საშუალება დაგეხმაროთ და გაგაყიდინოთ უძრავი ქონება სწრაფად, თქვენი მხრიდან ყოველგვარი ზედმეტი ძალისხმევის გარეშე.

გისურვებთ წარმატებას!

ნინო გედევანიშვილი

გედევანიშილი და კომპანიის (Gedevanishvili & CO,  Real Estate and Brokerage)დირექტორი და დამფუძნებელი

საქართველოს რეალტორთა ასოციაციის მართველი საბჭოს წევრი

http://www.gedevanishvili.ge

მიუხედავად იმისა, რომ უძრავი ქონების ბაზარი საქართველოში, საკმაოდგანსხვავდება სხვა განვითარებული ქვეყნების ბაზრებისგან, არსებობს ძირითადი ტენდენციები და რჩევები რომელთა გათვალისწინებაც აუცილებელია, თუ თქვენ უძრავი ქონების გაყიდვა გაქვთ გადაწყვეტილი.

საქართველოში ძალიან ბევრი ტრანზაქცია ხორციელდება რეალტორის დახმარებისა და ჩართულობის გარეშე, თუმცა ეს უკანასკნელი, საკმაოდ დიდ როლს თამაშობს უძრავი ქონების გაყიდვაში. ძალიან ხშირად, სწორად შერჩეული რეალტორი წარმატებულ გაყიდვას ნიშნავს.

რეალტორსა და მის პროფესიონალიზმზეა დამოკიდებული რამდენად სწრაფად და სარფიანად შეძლებთ თქვენი ქონების გაყიდვას.

თუ თქვენ ცხოვრობთ საზოგადოებაში, სადაც უძრავი ქონების ფასი იწევს ზემოთ, შეიძლება ვერ გაუძლოთ ცდუნებას და თქვენს გასაყიდ ქონებას დაადოთ მაღალი ფასი იმ იმედით, რომ “იქნებ გაიყიდოს”.

ჩვენი რჩევაა ნუ გააკეთებთ ამას…

პროფესიონალი რეალტორი აუცილებლად გირჩევთ, რომ უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებაზე ბევრად მაღალი ფასის განსაზღვრა არის საზიანო და კრიტიკული თქვენთვის. ეს ნამდვილად ვერ დაგეხმარებათ გაყიდოთ უძრავი ქონება სწრაფად და საუკეთესო ფასად. კვლევები აჩვენებენ, რომ გასაყიდ ქონებაზე მაღალი ფასის განსაზღვრა და შემდეგ ფასის რამდენჯერმე დაწევა იწვევს საპირისპირო შედეგს. ძალიან ხშირად თქვენ თქვენს ქონებას ყიდით იმაზე დაბალ ფასად ვიდრე სინამდვილეში შეგეძლოთ გაგეყიდათ. მიზეზი მარტივია: რაც უფრო დიდხანსაა ქონება გამოტანილი ბაზარზე გასაყიდად, მით უფრო მეტი ფსადაკლების გაკეთება უწევს გამყიდველს. თუ თქვენ ქონებაზე დადებული გაქვთ საბაზრო ღირებულებასთან შედარებით მაღალი ფასი, პოტენციური კლიენტებს უბრალოდ არ მოუნდებათ მათი ნახვა, შესძლებელია შეთავაზებაც კი არ გახსნან, ან მოისმინონ. გამოდის რომ იმ დროის განმავლობაში, რა დროშიც თქვენ უნდა გაგეყიდათ ქონება, თქვენ დაკარგეთ პოტენციური მყიდველები, რამდენჯერმე მოგიწიათ ფასდაკლების გაკეთება, შეიზღუდეთ დროში და საბოლოოდ იმაზე დაბალ ფასად გაყიდეთ ქონება ვიდრე უძრავი ქონების ბაზარი გთავაზობდათ.

McEnearney Associates, a McLean, VA – ზე დაყრდნობით უძრავი ქონება რომელსაც აქვს ბაზრითვის მისაღები ფასი იყიდება განთავსებიდან პირველ კვირაში და იყიდება გამყიდველისთვის მისაღებ ღირებულებასთან შედარებით 2.8 პროცენტით მაღალ ფასად. ხოლო ქონება რომელიც განთავსებულია გასაყიდად 4 თვის განმავლობაში იყიდება საბაზრო ღირებულებასთან შედარებით 11.58 პროცენტით დაბალ ფასად.

როგორ შევაფასოთ ქონება სწორად?

ხშირად მესაკუთრეები გასაყიდ უძრავ ქონებაზე ფასს განსაზღვრავენ იმის მიხედვით, თუ რა გადაიხადეს ქონებაში, რა დაუჯდათ იპოთეკური სესხის პროცენტების გათვალისწინებით და რა მოგება უნდათ დარჩეთ აღნიშნული ქონებიდან. ამას ემატება ახალ ბინაში გადასვლის ხარჯები, მაგალითად რემონტი, ახალი ავეჯი ან ტექნიკა. რეალურად კი, თქვენი უძრავი ქონება ღირს ის ფასი, რასაც უძრავი ქონების ბაზარი მიიღებს და აიტანს, ფასი რომელიც კონკურენტულია არსებული ბაზრისთვის. ეს იგივეა, რაც ნებისმიერი სხვა ნივთის ყიდვა იმაზე მაღალ ფასად, ვიდრე ის ბაზარზე ღირს.

იმისათვის, რომ თქვენი ქონება სწორად შეაფასოთ, აირჩიეთ პროფესიონალი რეალტორი. თუ თქვენ შეხვდებით რამოდენიმე რეალტორს, ნუ მოიხიბლებით რეალტორით, რომელიც გარწმუნებთ, რომ შეძლებს გაყიდოს თქვენი ქონება ყველაზე მაღალ, ანუ საბაზროსთან შედარებით მეტ ფასად. იყავით ფრთხილი და პრაგმატული გადაწყვეტილების მიღებისას. ეს იგივეა, აიძულო მყიდველი გადაიხადოს ნივთში 10 ლარი, როცა ბაზარზე ანალოგიური ნივთი ღირს 1 ლარი. მოითხოვეთ რეალტორისგან განსაზღვროს თქვენი ქონების კონკურენტული ღირებულება, რაც მხოლოდ ბაზრის ანალიზის საფუძველზეა შესაძლებელი. აირჩიეთ რეალტორი, რომელიც დაგეხმარებათ განსაზღვროთ ქონების კონკურენტული ფასი და არა ის ფასი, რისი გაგონება და მოსმენაც გნებავთ თქვენ.

რეალტორის მიერ ნაჩვენები ანალიზი უნდა მოიცავდეს ინფორმაციას ფასების შესახებ, ანუ რა ფასად გაიყიდა ქონება თქვენს მიმდებარედ, უკანასკნელი 2-3 თვის განმავლობაში. რა ღირს მსგავსი ტიპის უძრავი ქონება, რომელიც შეიძლება იყოს თქვენი კონკურენტი. ასევე საინტერესეოა ის ქონებები, რომლებიც მოიხსნა გაყიდვიდან, იმიტომ რომ არასწორი ფასი ქონდათ შერჩეული.

სთხოვეთ თქვენს რეალტორს დაგეხმაროთ ქონების პოტენციური მყიდველების განსაზღვრაში. გაგაცნოთ ის პარამეტრები და მოთხოვნები, რომლებიც აქვთ მსგავს მყიდველებს და გადაწყვიტეთ, აკმაყოფილებს თუ არა თქვენი გასაყიდი საკუთრება ამ მოთხოვნებს. ეს ინფორმაცია თქვენ დაგეხმარებათ განსაზღვროთ თქვენი ქონების ფასი სხვა კონკურენტ ქონებებთან შედარებით.

და ბოლოს, აარჩიეთ პროფესიონალი რეალტორი, რომელიც დაგეხმარებათ გაყიდვაში. ენდეთ და მოუსმინეთ მის რჩევებს, იმისათვის რომ თქვენმა ტრანზაქციამ ჩაიაროს სწრაფად, ხარვეზების გარეშე.

გისურვებთ წარმატებას!

ნინო გედევანიშვილი

სერთაშორისო უძრავი ქონების კომპანიის დირექტორი და დამფუძნებელი

საქართველოს რეალტორთა ასოციაციის მართველი საბჭოს წევრი

http://www.irec.ge

გისურვებთ წარმატებას!

ნინო გედევანიშვილი

გედევანიშილი და კომპანიის (Gedevanishvili & CO,  Real Estate and Brokerage)დირექტორი და დამფუძნებელი

საქართველოს რეალტორთა ასოციაციის მართველი საბჭოს წევრი

www.gedevanishvili.ge