რა ფასად გავყიდოთ ჩვენი უძრავი ქონება?
მიუხედავად იმისა, რომ უძრავი ქონების ბაზარი საქართველოში, საკმაოდგანსხვავდება სხვა განვითარებული ქვეყნების ბაზრებისგან, არსებობს ძირითადი ტენდენციები და რჩევები რომელთა გათვალისწინებაც აუცილებელია, თუ თქვენ უძრავი ქონების გაყიდვა გაქვთ გადაწყვეტილი.
საქართველოში ძალიან ბევრი ტრანზაქცია ხორციელდება რეალტორის დახმარებისა და ჩართულობის გარეშე, თუმცა ეს უკანასკნელი, საკმაოდ დიდ როლს თამაშობს უძრავი ქონების გაყიდვაში. ძალიან ხშირად, სწორად შერჩეული რეალტორი წარმატებულ გაყიდვას ნიშნავს.
რეალტორსა და მის პროფესიონალიზმზეა დამოკიდებული რამდენად სწრაფად და სარფიანად შეძლებთ თქვენი ქონების გაყიდვას.
თუ თქვენ ცხოვრობთ საზოგადოებაში, სადაც უძრავი ქონების ფასი იწევს ზემოთ, შეიძლება ვერ გაუძლოთ ცდუნებას და თქვენს გასაყიდ ქონებას დაადოთ მაღალი ფასი იმ იმედით, რომ “იქნებ გაიყიდოს”.
ჩვენი რჩევაა ნუ გააკეთებთ ამას…
პროფესიონალი რეალტორი აუცილებლად გირჩევთ, რომ უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებაზე ბევრად მაღალი ფასის განსაზღვრა არის საზიანო და კრიტიკული თქვენთვის. ეს ნამდვილად ვერ დაგეხმარებათ გაყიდოთ უძრავი ქონება სწრაფად და საუკეთესო ფასად. კვლევები აჩვენებენ, რომ გასაყიდ ქონებაზე მაღალი ფასის განსაზღვრა და შემდეგ ფასის რამდენჯერმე დაწევა იწვევს საპირისპირო შედეგს. ძალიან ხშირად თქვენ თქვენს ქონებას ყიდით იმაზე დაბალ ფასად ვიდრე სინამდვილეში შეგეძლოთ გაგეყიდათ. მიზეზი მარტივია: რაც უფრო დიდხანსაა ქონება გამოტანილი ბაზარზე გასაყიდად, მით უფრო მეტი ფსადაკლების გაკეთება უწევს გამყიდველს. თუ თქვენ ქონებაზე დადებული გაქვთ საბაზრო ღირებულებასთან შედარებით მაღალი ფასი, პოტენციური კლიენტებს უბრალოდ არ მოუნდებათ მათი ნახვა, შესძლებელია შეთავაზებაც კი არ გახსნან, ან მოისმინონ. გამოდის რომ იმ დროის განმავლობაში, რა დროშიც თქვენ უნდა გაგეყიდათ ქონება, თქვენ დაკარგეთ პოტენციური მყიდველები, რამდენჯერმე მოგიწიათ ფასდაკლების გაკეთება, შეიზღუდეთ დროში და საბოლოოდ იმაზე დაბალ ფასად გაყიდეთ ქონება ვიდრე უძრავი ქონების ბაზარი გთავაზობდათ.
McEnearney Associates, a McLean, VA – ზე დაყრდნობით უძრავი ქონება რომელსაც აქვს ბაზრითვის მისაღები ფასი იყიდება განთავსებიდან პირველ კვირაში და იყიდება გამყიდველისთვის მისაღებ ღირებულებასთან შედარებით 2.8 პროცენტით მაღალ ფასად. ხოლო ქონება რომელიც განთავსებულია გასაყიდად 4 თვის განმავლობაში იყიდება საბაზრო ღირებულებასთან შედარებით 11.58 პროცენტით დაბალ ფასად.
როგორ შევაფასოთ ქონება სწორად?
ხშირად მესაკუთრეები გასაყიდ უძრავ ქონებაზე ფასს განსაზღვრავენ იმის მიხედვით, თუ რა გადაიხადეს ქონებაში, რა დაუჯდათ იპოთეკური სესხის პროცენტების გათვალისწინებით და რა მოგება უნდათ დარჩეთ აღნიშნული ქონებიდან. ამას ემატება ახალ ბინაში გადასვლის ხარჯები, მაგალითად რემონტი, ახალი ავეჯი ან ტექნიკა. რეალურად კი, თქვენი უძრავი ქონება ღირს ის ფასი, რასაც უძრავი ქონების ბაზარი მიიღებს და აიტანს, ფასი რომელიც კონკურენტულია არსებული ბაზრისთვის. ეს იგივეა, რაც ნებისმიერი სხვა ნივთის ყიდვა იმაზე მაღალ ფასად, ვიდრე ის ბაზარზე ღირს.
იმისათვის, რომ თქვენი ქონება სწორად შეაფასოთ, აირჩიეთ პროფესიონალი რეალტორი. თუ თქვენ შეხვდებით რამოდენიმე რეალტორს, ნუ მოიხიბლებით რეალტორით, რომელიც გარწმუნებთ, რომ შეძლებს გაყიდოს თქვენი ქონება ყველაზე მაღალ, ანუ საბაზროსთან შედარებით მეტ ფასად. იყავით ფრთხილი და პრაგმატული გადაწყვეტილების მიღებისას. ეს იგივეა, აიძულო მყიდველი გადაიხადოს ნივთში 10 ლარი, როცა ბაზარზე ანალოგიური ნივთი ღირს 1 ლარი. მოითხოვეთ რეალტორისგან განსაზღვროს თქვენი ქონების კონკურენტული ღირებულება, რაც მხოლოდ ბაზრის ანალიზის საფუძველზეა შესაძლებელი. აირჩიეთ რეალტორი, რომელიც დაგეხმარებათ განსაზღვროთ ქონების კონკურენტული ფასი და არა ის ფასი, რისი გაგონება და მოსმენაც გნებავთ თქვენ.
რეალტორის მიერ ნაჩვენები ანალიზი უნდა მოიცავდეს ინფორმაციას ფასების შესახებ, ანუ რა ფასად გაიყიდა ქონება თქვენს მიმდებარედ, უკანასკნელი 2-3 თვის განმავლობაში. რა ღირს მსგავსი ტიპის უძრავი ქონება, რომელიც შეიძლება იყოს თქვენი კონკურენტი. ასევე საინტერესეოა ის ქონებები, რომლებიც მოიხსნა გაყიდვიდან, იმიტომ რომ არასწორი ფასი ქონდათ შერჩეული.
სთხოვეთ თქვენს რეალტორს დაგეხმაროთ ქონების პოტენციური მყიდველების განსაზღვრაში. გაგაცნოთ ის პარამეტრები და მოთხოვნები, რომლებიც აქვთ მსგავს მყიდველებს და გადაწყვიტეთ, აკმაყოფილებს თუ არა თქვენი გასაყიდი საკუთრება ამ მოთხოვნებს. ეს ინფორმაცია თქვენ დაგეხმარებათ განსაზღვროთ თქვენი ქონების ფასი სხვა კონკურენტ ქონებებთან შედარებით.
და ბოლოს, აარჩიეთ პროფესიონალი რეალტორი, რომელიც დაგეხმარებათ გაყიდვაში. ენდეთ და მოუსმინეთ მის რჩევებს, იმისათვის რომ თქვენმა ტრანზაქციამ ჩაიაროს სწრაფად, ხარვეზების გარეშე.
გისურვებთ წარმატებას!
ნინო გედევანიშვილი
სერთაშორისო უძრავი ქონების კომპანიის დირექტორი და დამფუძნებელი
საქართველოს რეალტორთა ასოციაციის მართველი საბჭოს წევრი
გისურვებთ წარმატებას!
ნინო გედევანიშვილი
გედევანიშილი და კომპანიის (Gedevanishvili & CO, Real Estate and Brokerage)დირექტორი და დამფუძნებელი
საქართველოს რეალტორთა ასოციაციის მართველი საბჭოს წევრი